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2、做好总导演

[更新时间]2008-12-01 18:31:18 [字数]2326

做好总导演

 

楼市思考:

现在看以前开发的项目,我们往往会发现很多令人啼笑皆非的地方,很多楼盘的规划设计、立面设计、景观设计以及建筑房型设计单看可能都还可以,但连成一个整体的话我们往往能看出太多不和谐的搭配,比如立面是欧式的、景观园林却是中式的,小区的标识系统又是简洁现代的。要避免这样的事情发生,只能从项目前期就开始做好细节上的把握。这就要求项目前期的总导演能做到位、做好,这里面有很多文章可做。

 

破冰术:

房产开发讲究协同作战,发展商扮演的角色是组织者、管理者,是总导演。只有将各工种组织在同一命题下协同作战,才能保证项目开发高效并取得预期效果。这就要求总导演能真正从每一个细节着手,从全局把握项目的方方面面。

 

前面讲了,一个项目在起步端一定会有设计任务书,而且这个任务书要有明确的命题,接下来就是怎么执行了;这份任务书有点像一部电影开拍前的故事情节大纲,但要完成电影还有大量工作要做。

一部好的电影一定不能缺不了好导演,一个好的总导演要能根据特定剧本需要,将各类专业人员包括编剧、摄影、演员、道具、化妆等合理整合起来,紧密围绕故事情节,齐心协力完成影片制作。

房地产行业是个资源整合型行业,而这个资源整合说到底也就是人力资源的整合,就是要将各类拥有专业知识的人才合理有效地搭配在一起,组织成一个高效的项目团队,继而生产出能满足特定消费者需求的住宅产品销售给客户。在整个房产开发的过程中,发展商扮演的角色是组织者、管理者,是总导演。

前面我们讲一个楼盘在规划前应做好产品定位,明确其目标客源并确定楼盘的内在灵魂和居住文化,然后整合相应的建筑设计院、景观设计公司及室内设计公司协同运作,使产品最后呈现预先设定的效果。这些说起来容易,但做起来却不一定容易,在实际操作中,往往存在两个问题:一是有些开发商在规划或景观设计时喜欢与熟悉的设计公司合作。有过良好的合作经历当然不错,可值得注意的是:设计院和景观公司并不是全能的,就如同没有什么病都能看的全能医生一样,必须要根据不同的病去找不同的医生。房产设计也是这样,有些公司擅长做公建类的设计,有些适合做现代感的,有的擅长欧式建筑,也有的擅长北美风格,有的擅长做高层,有的擅长做别墅。景观设计同样如此,有的景观公司擅长做中式园林,有的擅长做自然生态型园林,有的擅长东南亚风情园林等等。如果你要塑造的楼盘风格是该设计公司不擅长的,出来的结果就会显得不到位。比如有很多建筑师根本没去过国外,却要操作一个意大利风情的社区,这样的设计肯定大打折扣;有的设计师从来没住过别墅,却要做别墅的设计,那么他对内部功能、空间的理解肯定也是不够的。虽然他们也会翻抄各种资料,但在细部的把握上一定会有偏差。这方面出问题的项目实际上有很多。

第二个问题是必须要求建筑设计院、景观设计公司和室内设计公司在“同一命题”下做功课,也就是说,他们必须围绕同一个故事情节线索演戏,不能各做各的。同样,大堂的设计风格,会所、样板房、售楼处的设计风格,甚至一些小品装饰也是如此,各个环节必须在同一种文化内涵中相互配合才能呈现出最好的效果。当然这里也有一些方面要注意,比如境外的设计院虽然在风格概念上把握较好,但房型往往不适合国情;景观设计时在树种的选择上要考虑当地的气候,如果由本地的一些设计院配合并完成施工图的工作会更为理想。同时由于这当中牵涉不同类型的发包,开发商内部会涉及不同的人或不同的部门,相互之间必须围绕同一方向多沟通,最好有个总协调和拍板人,也就是总导演,进行统一整合才不至于出现偏差。我们经常会看到这些情况的出现:比如,小区的入口大门及广场与建筑立面风格完全不协调;现代的立面却搭配了欧式风格的会所及大堂装饰。其他的诸如大到景观与建筑风格不统一,小到小品、信报箱、垃圾桶、指路牌的风格不统一,这些都是总导演要从全局上把握才能解决的问题。所以要做好总导演,尤其要把好细节关。

2002年,我公司全程营销了位于上海浦东陆家嘴的一个项目“陆家嘴国际华城”。由于该项目位于陆家嘴,其目标客源又设定海归人士、公司高级白领、港台人士等,结合周边的整体氛围,我们给小区确定了“与世界接轨的国际化生活”的居住理念,为此,我们请了美国五大设计事务所之一的NBBJ担当建筑设计和景观设计。在房型上,我们事先把我们希望的房型样板提供给他们,也把适合在上海种植的植物样本提供给他们,同时还组织了上海相应的设计院和景观设计公司跟踪配合。从最后出来的效果看,小区的整体感觉非常好,颇具现代感的大波浪立面形态非常新颖,同时创新地将两个单元的大堂并成一个大堂,这样既不增加公摊面积,大堂的面积还变大了。无论是售楼处的设计风格,会所的立面及内装效果,小区花园的景观配置,还是大门入口的协调,所有这些细节都做到了在统一的居住理念下设计,整个小区的国际感很强。至今,该楼盘的二手房价格仍是区域内最高的。

 

思考:这个个案的成功事后总结有三条经验:

1在产品规划设计前对目标客源的设定、产品概念都相当精确。

    2、由NBBJ对产品主要环节包括总体规划、单体建筑、景观、大堂设计、会所,甚至包括小区大门、围墙进行统一把关设计,所以设计的整体性、连贯性很强。

3、基本上开发商总经理和我们公司几乎对每一个环节均全程把关,并没有划分不同的人把关,也做到了一致性。

以上三点应该说是该楼盘最终能够呈现出好的效果、与当初设想基本一致的很重要的原因。很多楼盘之所以开始设想很好,最后执行出来走偏了方向,这不到位、那偏差了,关键就在于在细节统一的把关没做好。

 

《地产破冰术》

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