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7、尴尬的会所

[更新时间]2008-12-01 19:09:48 [字数]1655

尴尬的会所

 

楼市思考:

是不是每个小区都一定要配置会所?

会所配置有什么讲究?

会所业态如何设置?

针对不同的小区应该配置什么样的会所,如何在投入与产出间寻找相应平衡点,从而确保会所后续的正常运营?

 

破冰术:

作为未来生活造梦的工具,小区的会所配置是重要的销售道具。要综合考量会所面对人群、未来生存模式,会所的最佳生存之道应该是以较低的租金对外经营(租金的收入又可以补贴一些物业管理的费用),同时向承租方要求对小区的居民给予较大的优惠政策作为低租金的条件。

 

这几年的房产开发,基本上有一定规模的商品住宅楼盘都会规划设计一个会所。有的甚至还会配双会所,会所里面基本配备些社区生活中常用的健身房、乒乓室、桌球室、网球场、咖啡厅、美容院、干洗店、花坊、便利超市等,再高级一点的会所就会配室内游泳池。

诚然,在预售大行其道的今天,会所的配置更像是未来生活造梦的工具,小区配上会所,就会给购房者未来的生活增加更多的梦想,房子的销售也会更加顺利一些。

可是,随着一个又一个小区成为现房,投入使用,越来越多的会所成为尴尬的“鸡肋”,真的是食之无味,弃之可惜。对于大多数中小规模的小区而言(基本在20万㎡以下),其本身的住户并不能维持会所配套的正常运转,开发商当然不会主动去背这个包袱,无偿委托给物业管理经营是大多数开发商的选择。物业拿到这个烫手的山芋也很头痛,虽然是无偿使用,但运营上总是要有成本投入的,除了必要的人工,水、电,甚至空调的破损维护也是不少开销的,大多数物业的做法是把有些功能低价再租给商家承包经营。承包经营者自然是唯利是图的,虽然租金便宜,可是生意毕竟一般只能赚些微利,投入当然不会大,所以常常会看到大多数的会所健身房的设施积满了灰,坏了也不会去修,桌球桌越来越残破,也不换新的,咖啡厅只雇一个外来妹,菜单上很多菜也是没有的,日积月累,小区居民再也不去会所了,逐渐形成恶性循环。有室内游泳池的小区就更惨了,索性就把游泳池的水抽干了,摆着吧,除非到夏天再放水,因为水不用加热,成本低呀。

在中国这么多城市观察下来,除了个别超大规模楼盘的小区会所呈现欣欣向荣的景象外,大多数的会所都是死气沉沉的。造成这种状况的原因主要是大多数楼盘的会所都放在小区的内部,单靠小区内的居民无法支撑起会所日常的主要运营的。同时,由于地理位置所限,会所又无法对外经营。而事实上,从住户的内心而言,当然希望小区有配套的多种社区活动设施及服务设施。但这些设施或服务起码要达到市场上基本的经营标准,否则即使有了这些设施或服务,住户也不见得会感兴趣。所以会所的最佳生存之道应该是以较低的租金能对外经营(租金的收入又可以补贴一些物业管理的费用),同时要求承租方对小区的居民给予较大的优惠政策作为低租金的条件,这种做法既可以盘活会所经营,又方便了小区居民。

这就对会所的位置提出了要求,开发新的楼盘,在规划方案时就必须把这些因素考虑进去,我司的建议是:

一、           除非是规模达到50万㎡以上的小区,否则,会所位置布局一定要结合小区的主入口一起设计,主入口一方面是小区居民今后的主要出入口,同时也一定要紧邻马路,这样会所又能更好地为居民服务,又方便对外经营。

二、           取消大会所设计,增加商铺型会所设计,除了一些如健身房、乒乓室等功能放在会所内,其它如花店、干洗店、便利超市、咖啡厅等尽量设计成沿街商铺,这些商铺当然不要对外销售,但由于是商铺型的设计,又在小区主入口且租金不高,所以一定很容易招商吸引一些品牌商家进驻小区。这样会所的层次也提高了。

相信只有这样的做法才能彻底解决“没有会所不利于销售,有了会所又会成为鸡肋”的矛盾。

 

《地产破冰术》

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